Το ιδιοκτησιακό καθεστώς γης στην Ελλάδα διέπεται από Νόμους και συνθήκες πολύ «περίεργες» που η συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων δεν γνωρίζει και που έχουν άμεσες επιπτώσεις στην ανάπτυξη της χώρας .
Όλα ξεκινάνε από την σύσταση του Νεοελληνικού κράτους και από τις Διεθνείς συνθήκες που διέπουν την σύσταση του και τις υπόλοιπες, βάση των οποίων, επεκτάθηκε στα σημερινά του όρια.
Το Ελληνικό κράτος αποτελεί διάδοχη οντότητα της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας και έτσι ότι ανήκε στον σουλτάνο αυτομάτως θεωρείται ιδιοκτησία του Ελληνικού δημοσίου.
Στην Οθωμανική Αυτοκρατορία όμως δικαίωμα ιδιοκτησίας υπήρχε μόνο για αστική γη, δηλαδή για οικόπεδα και κτίσματα εντός οικισμών.
Οι αγροτικές και δασικές εκτάσεις ανήκαν στον σουλτάνο. Εξαίρεση αποτελούσαν εκτάσεις που ο σουλτάνος για πολιτικούς λόγους παραχωρούσε. Αυτές οι εκτάσεις είχαν συμβόλαια που έφεραν την σφραγίδα της «Μεγάλης Πύλης» δηλαδή είχαν την έγκριση του σουλτάνου για την παραχώρηση της ιδιοκτησίας.
Τέτοιες εκτάσεις αποτελούν τα μοναστηριακά δάση καθώς και μερικά άλλα ιδιωτικά δάση.
Το περίφημο «Αγροτικό ζήτημα» σε αυτό το πρόβλημα αναφέρεται αφού μετά την επανάσταση του 21 έπρεπε να βρεθεί λύση για το πώς θα παραχωρηθούν τίτλοι ιδιοκτησίας σε αγροτικές εκτάσεις.
Λύση ξεκάθαρη δεν δόθηκε ποτέ. Συγκυριακά και τοπικά δίνονταν διάφορες λύσεις που κατέληξαν στο σημερινό καθεστώς ιδιοκτησίας της γης στην Ελλάδα. Επί του πρακτέου όμως το Ελληνικό Δημόσιο δέχεται ότι αν μία έκταση ήταν αγροτική το 22 (αν θυμάμαι καλά ) τότε δεν αμφισβητεί την κυριότητα της από τον φερόμενο ιδιοκτήτη της.
Βάση αυτού του καθεστώτος ιδιοκτησία σε μη αστικές περιοχές (εννοούμε εκτός ορίων οικισμών ) έχουμε :
1. Στις εκτάσεις που έχουν συμβόλαια της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας σαν ιδιωτικά.
2. Σε εκτάσεις που έχουν συμβόλαια βάση πράξεων της διοίκησης. (εκτάσεις δηλαδή που παραχωρήθηκαν από την διοίκηση όπως ανταλλάξιμα που δόθηκαν στους πρόσφυγες εφεδρικά που δόθηκαν στους στρατιώτες που πολέμησαν στους Βαλκανικούς πολέμους και στην Μικρά Ασία και σε εκτάσεις που προέρχονται από αναδασμούς και από αποξηράνσεις λιμνών και ελών)
3. εκτάσεις που έχουν τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις για το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς . Παλαιοτέρα δεν χρειαζόταν να είναι διάδικος και το δημόσιο αλλά τώρα πρέπει να είναι διάδικος και το δημόσιο για να έχει ισχύ έναντι του δημοσίου.
4. Εκτάσεις που έχουν αποδοθεί μέσο του Συμβουλίου Δασών. Είναι μία επιτροπή του Υπουργείου Γεωργικής Ανάπτυξης και Τροφίμων (πρώην Γεωργίας) που αποφαίνεται περί της ιδιοκτησίας δασικών εκτάσεων .
Τι σημαίνουν τα παραπάνω ότι απλά αν κάποιος έχει μία έκταση οπουδήποτε στην Ελλάδα και δεν εμπίπτει στις παραπάνω κατηγορίες, η κυριότητα της αμφισβητείται από το δημόσιο.
Για να συνταχθεί συμβόλαιο ιδιοκτησίας για τέτοιες εκτάσεις καλείται ο πωλητής να υπογράψει υπεύθυνη δήλωση ότι η έκταση που μεταβιβάζει δεν διεκδικείται από το Δημόσιο και βάση αυτής της δήλωσης συντάσσεται το συμβόλαιο. Είναι κατανοητό ότι αν κάποια στιγμή το δημόσιο εγείρει δικαιώματα αυτομάτως ακυρώνεται το συμβόλαιο. Δεν γνωρίζω να έχει συμβεί κάτι τέτοιο αλλά νομικά είναι όπως το περιγράφω.
Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδος γενικά ισχύει το τεκμήριο υπέρ του δημοσίου. Με αυτό εννοείται ότι σε μια διαμάχη ιδιώτη με το δημόσιο για το ιδιοκτησιακό καθεστώς μιας έκτασης, αυτός που φέρει το βάρος της απόδειξης είναι ο ιδιώτης. Αν δεν καταφέρει ο ιδιώτης να αποδείξει τα δικαιώματα του τότε αυτομάτως η διεκδικούμενη έκταση θεωρείται δημόσια.
Αυτό δεν ισχύει για όλη την Ελλάδα. Η Κρήτη πχ ενώθηκε με την Ελλάδα σαν ανεξάρτητη και έτσι υπάρχουν διαφοροποιήσεις που οφείλονται στην συνθήκη ένωσης και στο νομικό πλέγμα που προϋπήρχε στην Κρήτη. Έτσι στην Κρήτη είναι υποχρεωμένο και το δημόσιο να αποδείξει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και έτσι ελάχιστες εκτάσεις είναι καθαρά δημόσιες. Ανήκουν στο καθεστώς των διακατεχόμενων. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι για την κορυφή του Ψηλορείτη πχ υπάρχει ιδιώτης που την δηλώνει στο Ε9 σαν δικιά του την μεταβιβάζει πληρώνει φόρους κλπ αλλά ταυτόχρονα το δημόσιο την θεωρεί δημόσια γη.
Για το λόγο αυτό όταν ιδρύθηκε ο Εθνικός Δρυμός Σαμαριάς πού οι περισσότερες εκτάσεις που περιλαμβάνει ήταν ιδιωτικές κατά τους κατοίκους του, και δημόσιες κατά το κράτος συμφωνήθηκε το εξής: το κράτος αποζημίωσε τις αγροτικές εκτάσεις και τις κατοικίες στους κατοίκους αλλά με ιδιαίτερη συμφωνία για τον κάθε ένα συμπεριλαμβανόταν στην αποζημίωση και οι υπόλοιπες εκτάσεις που ήταν διακατεχόμενες και οι φερόμενοι ιδιοκτήτες υπέγραψαν δηλώσεις ότι δεν διεκδικούν τίποτα από το δημόσιο για τις υπόλοιπες εκτάσεις. Έτσι αποζημιώσεις που αφορούν ένα σπίτι και 40 ελαιόδεντρα είναι μικρότερες από αποζημιώσεις που αφορούν δέκα ελαιόδεντρα (το παράδειγμα είναι εικονικό και το αναφέρω μόνο για να γίνει αντιληπτό το πώς έγινε η αγοραπωλησία) ουσιαστικά δηλαδή το δημόσιο αγόρασε εκτάσεις που θεωρούσε δικές του.
Είναι κατανοητό λοιπόν ότι την στιγμή που κάποιος ζητήσει χαρακτηρισμό για κάποια έκταση αυτομάτως μπαίνει στην κατάσταση να του αμφισβητηθεί η ιδιοκτησία του. Αυτό συμβαίνει γιατί αν κριθεί δασική έκταση, παρότι η πράξη χαρακτηρισμού γράφει ρητά επάνω ότι δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα, επί της ουσίας θίγει. Αυτό το έζησαν όσοι έκαναν αιτήσεις για ένταξη σε κοινοτικά προγράμματα. Σε αρκετά προγράμματα που αφορούσαν δράσεις στην περιφέρεια σε αγροτικές εκτάσεις απαραίτητο ήταν να προσκομισθεί πράξη χαρακτηρισμού, σε όσους αυτή έλεγε ότι ο χαρακτήρας ήταν δασικός αυτοί δεν εντασσόταν στα προγράμματα αλλά και αν είχαν προχωρήσει σε κάποιες εργασίες θεωρείτο ότι καταπάτησαν δημόσια γη και διωκόταν νομικά.
Θα ακολουθήσει άλλο post που θα αναφέρεται στο πως γίνονται οι χαρακτηρισμοί
Επίσης επειδή το θέμα είναι τεράστιο είναι φυσικό σε τόσο λίγη έκταση να μην μπορεί να αποδοθεί πλήρως ελπίζω να ακολουθήσει συζήτηση που να διευκρινίσει αρκετά περισσότερα.
Όλα ξεκινάνε από την σύσταση του Νεοελληνικού κράτους και από τις Διεθνείς συνθήκες που διέπουν την σύσταση του και τις υπόλοιπες, βάση των οποίων, επεκτάθηκε στα σημερινά του όρια.
Το Ελληνικό κράτος αποτελεί διάδοχη οντότητα της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας και έτσι ότι ανήκε στον σουλτάνο αυτομάτως θεωρείται ιδιοκτησία του Ελληνικού δημοσίου.
Στην Οθωμανική Αυτοκρατορία όμως δικαίωμα ιδιοκτησίας υπήρχε μόνο για αστική γη, δηλαδή για οικόπεδα και κτίσματα εντός οικισμών.
Οι αγροτικές και δασικές εκτάσεις ανήκαν στον σουλτάνο. Εξαίρεση αποτελούσαν εκτάσεις που ο σουλτάνος για πολιτικούς λόγους παραχωρούσε. Αυτές οι εκτάσεις είχαν συμβόλαια που έφεραν την σφραγίδα της «Μεγάλης Πύλης» δηλαδή είχαν την έγκριση του σουλτάνου για την παραχώρηση της ιδιοκτησίας.
Τέτοιες εκτάσεις αποτελούν τα μοναστηριακά δάση καθώς και μερικά άλλα ιδιωτικά δάση.
Το περίφημο «Αγροτικό ζήτημα» σε αυτό το πρόβλημα αναφέρεται αφού μετά την επανάσταση του 21 έπρεπε να βρεθεί λύση για το πώς θα παραχωρηθούν τίτλοι ιδιοκτησίας σε αγροτικές εκτάσεις.
Λύση ξεκάθαρη δεν δόθηκε ποτέ. Συγκυριακά και τοπικά δίνονταν διάφορες λύσεις που κατέληξαν στο σημερινό καθεστώς ιδιοκτησίας της γης στην Ελλάδα. Επί του πρακτέου όμως το Ελληνικό Δημόσιο δέχεται ότι αν μία έκταση ήταν αγροτική το 22 (αν θυμάμαι καλά ) τότε δεν αμφισβητεί την κυριότητα της από τον φερόμενο ιδιοκτήτη της.
Βάση αυτού του καθεστώτος ιδιοκτησία σε μη αστικές περιοχές (εννοούμε εκτός ορίων οικισμών ) έχουμε :
1. Στις εκτάσεις που έχουν συμβόλαια της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας σαν ιδιωτικά.
2. Σε εκτάσεις που έχουν συμβόλαια βάση πράξεων της διοίκησης. (εκτάσεις δηλαδή που παραχωρήθηκαν από την διοίκηση όπως ανταλλάξιμα που δόθηκαν στους πρόσφυγες εφεδρικά που δόθηκαν στους στρατιώτες που πολέμησαν στους Βαλκανικούς πολέμους και στην Μικρά Ασία και σε εκτάσεις που προέρχονται από αναδασμούς και από αποξηράνσεις λιμνών και ελών)
3. εκτάσεις που έχουν τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις για το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς . Παλαιοτέρα δεν χρειαζόταν να είναι διάδικος και το δημόσιο αλλά τώρα πρέπει να είναι διάδικος και το δημόσιο για να έχει ισχύ έναντι του δημοσίου.
4. Εκτάσεις που έχουν αποδοθεί μέσο του Συμβουλίου Δασών. Είναι μία επιτροπή του Υπουργείου Γεωργικής Ανάπτυξης και Τροφίμων (πρώην Γεωργίας) που αποφαίνεται περί της ιδιοκτησίας δασικών εκτάσεων .
Τι σημαίνουν τα παραπάνω ότι απλά αν κάποιος έχει μία έκταση οπουδήποτε στην Ελλάδα και δεν εμπίπτει στις παραπάνω κατηγορίες, η κυριότητα της αμφισβητείται από το δημόσιο.
Για να συνταχθεί συμβόλαιο ιδιοκτησίας για τέτοιες εκτάσεις καλείται ο πωλητής να υπογράψει υπεύθυνη δήλωση ότι η έκταση που μεταβιβάζει δεν διεκδικείται από το Δημόσιο και βάση αυτής της δήλωσης συντάσσεται το συμβόλαιο. Είναι κατανοητό ότι αν κάποια στιγμή το δημόσιο εγείρει δικαιώματα αυτομάτως ακυρώνεται το συμβόλαιο. Δεν γνωρίζω να έχει συμβεί κάτι τέτοιο αλλά νομικά είναι όπως το περιγράφω.
Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδος γενικά ισχύει το τεκμήριο υπέρ του δημοσίου. Με αυτό εννοείται ότι σε μια διαμάχη ιδιώτη με το δημόσιο για το ιδιοκτησιακό καθεστώς μιας έκτασης, αυτός που φέρει το βάρος της απόδειξης είναι ο ιδιώτης. Αν δεν καταφέρει ο ιδιώτης να αποδείξει τα δικαιώματα του τότε αυτομάτως η διεκδικούμενη έκταση θεωρείται δημόσια.
Αυτό δεν ισχύει για όλη την Ελλάδα. Η Κρήτη πχ ενώθηκε με την Ελλάδα σαν ανεξάρτητη και έτσι υπάρχουν διαφοροποιήσεις που οφείλονται στην συνθήκη ένωσης και στο νομικό πλέγμα που προϋπήρχε στην Κρήτη. Έτσι στην Κρήτη είναι υποχρεωμένο και το δημόσιο να αποδείξει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και έτσι ελάχιστες εκτάσεις είναι καθαρά δημόσιες. Ανήκουν στο καθεστώς των διακατεχόμενων. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι για την κορυφή του Ψηλορείτη πχ υπάρχει ιδιώτης που την δηλώνει στο Ε9 σαν δικιά του την μεταβιβάζει πληρώνει φόρους κλπ αλλά ταυτόχρονα το δημόσιο την θεωρεί δημόσια γη.
Για το λόγο αυτό όταν ιδρύθηκε ο Εθνικός Δρυμός Σαμαριάς πού οι περισσότερες εκτάσεις που περιλαμβάνει ήταν ιδιωτικές κατά τους κατοίκους του, και δημόσιες κατά το κράτος συμφωνήθηκε το εξής: το κράτος αποζημίωσε τις αγροτικές εκτάσεις και τις κατοικίες στους κατοίκους αλλά με ιδιαίτερη συμφωνία για τον κάθε ένα συμπεριλαμβανόταν στην αποζημίωση και οι υπόλοιπες εκτάσεις που ήταν διακατεχόμενες και οι φερόμενοι ιδιοκτήτες υπέγραψαν δηλώσεις ότι δεν διεκδικούν τίποτα από το δημόσιο για τις υπόλοιπες εκτάσεις. Έτσι αποζημιώσεις που αφορούν ένα σπίτι και 40 ελαιόδεντρα είναι μικρότερες από αποζημιώσεις που αφορούν δέκα ελαιόδεντρα (το παράδειγμα είναι εικονικό και το αναφέρω μόνο για να γίνει αντιληπτό το πώς έγινε η αγοραπωλησία) ουσιαστικά δηλαδή το δημόσιο αγόρασε εκτάσεις που θεωρούσε δικές του.
Είναι κατανοητό λοιπόν ότι την στιγμή που κάποιος ζητήσει χαρακτηρισμό για κάποια έκταση αυτομάτως μπαίνει στην κατάσταση να του αμφισβητηθεί η ιδιοκτησία του. Αυτό συμβαίνει γιατί αν κριθεί δασική έκταση, παρότι η πράξη χαρακτηρισμού γράφει ρητά επάνω ότι δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα, επί της ουσίας θίγει. Αυτό το έζησαν όσοι έκαναν αιτήσεις για ένταξη σε κοινοτικά προγράμματα. Σε αρκετά προγράμματα που αφορούσαν δράσεις στην περιφέρεια σε αγροτικές εκτάσεις απαραίτητο ήταν να προσκομισθεί πράξη χαρακτηρισμού, σε όσους αυτή έλεγε ότι ο χαρακτήρας ήταν δασικός αυτοί δεν εντασσόταν στα προγράμματα αλλά και αν είχαν προχωρήσει σε κάποιες εργασίες θεωρείτο ότι καταπάτησαν δημόσια γη και διωκόταν νομικά.
Θα ακολουθήσει άλλο post που θα αναφέρεται στο πως γίνονται οι χαρακτηρισμοί
Επίσης επειδή το θέμα είναι τεράστιο είναι φυσικό σε τόσο λίγη έκταση να μην μπορεί να αποδοθεί πλήρως ελπίζω να ακολουθήσει συζήτηση που να διευκρινίσει αρκετά περισσότερα.
3 σχόλια:
Πράγματι είναι έτσι όπως τα λες, αλλά δεν θα έπρεπε κάποια στιγμή όλο αυτό το μπάχαλο να αναλάβει κάποιος να το τακτοποιήσει με τη δημιουργία μίας ενιαίας νομοθεσίας και ξεκαθάρισμα του σε ποιον ανήκει τι; Θα μου πεις αυτό γίνεται σταδιακά κάθε φορά που προκύπτει το πρόβλημα, αλλά έτσι συχνά για παράδειγμα δήμοι μέσα στην Αττική έχουν δυσκολία στο να αξιοποιήσουν σαν δασικές εκτάσεις κάποιες περιοχές που διεκδικούνται από ιδιώτες που παρουσιάζουν τίτλους ιδιοκτησίας από την εποχή της Τουρκοκρατίας. Και ερώτημα: Το Εθνικό Κτηματολόγιο που πάει με ρυθμούς χελώνας θα έλυνε όλα αυτά τα ζητήματα;
Δεν νομίζω πως θα ολοκληρωθεί ποτέ το Κτηματολόγιο ή να το πω καλλίτερα εντός εύλογου χρονικού διαστήματος (10- 20 με χρόνια). Οι λόγοι είναι πολλοί αλλά κυρίως είναι ότι στηρίζει πολλούς επαγγελματικούς κλάδους η μη ύπαρξη του.
για παράδειγμα που δεν είναι το μεγαλύτερο αναφέρω πως στο Νομό Χανίων υπάρχουν 27 ή 28 συμβολαιογραφεία αν υπήρχε κτηματολόγιο θα αρκούσε ένα για τους νομούς Χανίων και Ρεθύμνης.
Πολλά από τα συμβόλαια που αναφέρονται σε τίτλους από την τουρκοκρατία και ειδικά σε περιοχές με υψηλή αξία γης είναι συμβόλαια που αμφισβητήται η αυθεντικότητα τους Συνήθως είναι αντίγραφα συμβολαίων που οι κάτοχοι τους δεν μπορούν να προσκομίσουν βεβαίωση από συμβολαιογραφείο ότι είναι κατατεθειμένα εκεί από τότε που αναφέρει το συμβόλαιο. (περιπτώσεις που κάηκαν τα συμβολαιογραφεία στην Αττική)
Γιάννη πού χάθηκες?
Δημοσίευση σχολίου